Studenten zijn een van de vele groepen in de samenleving die worden getroffen door de coronacrisis. Bijvoorbeeld door het wegvallen van een deel van hun inkomen door verlies van bijbanen in andere getroffen sectoren, zoals bijvoorbeeld de horeca. Waarom voert een gespecialiseerde studentenhuisvester als DUWO, die zich profileert als een maatschappelijke organisatie die op de bres staat voor studenten en hun huisvesting, in deze moeilijke tijd dan tóch de jaarlijkse huurverhoging door? Ook als bestuurder van die studentenhuisvester kun je je afvragen of het niet meer voor de hand ligt om daar even vanaf te zien?
Compensatie dankzij huurbeleid
Het antwoord op die vragen is te vinden in - juist - dat maatschappelijke karakter van DUWO. Als studentenhuisvester willen we studenten betaalbare huisvesting bieden. Daarom zorgen we er met ons huurbeleid voor dat onze huurders zoveel mogelijk recht hebben op huurtoeslag. Dat betekent jaarlijks een beperkte netto-huurverhoging, waarmee het grootste deel van de huurders (85%) een huurprijs onder de (jaarlijks door de overheid aangepaste) kwaliteitskortingsgrens van 432 euro blijft houden. Als een student huurtoeslag ontvangt, wordt de jaarlijkse huurverhoging daardoor dan ook volledig gecompenseerd.
Ook voor huurders vanaf 23 jaar is sprake van een compensatie van de huurverhoging dankzij de huurtoeslag, maar in iets mindere mate. Deze groep betaalt een huur tussen de kwaliteitskortingsgrens en de lage aftoppingsgrens (€ 619). Als huurtoeslag mogelijk is, wordt de huurverhoging hier voor 65% daardoor gecompenseerd.
Bij de gratie van huurinkomsten
Daarom menen we dat de jaarlijkse huurverhoging (per 1 juli 2020 voor de meeste huurders 2,6%) geen grote impact zal hebben op de financiële situatie van de studenten in onze woningen. Andersom ligt het anders. Vele kleine bedragen maken één grote. DUWO ontvangt ruim vier miljoen euro minder aan huurinkomsten als ze de huurverhoging van 2020 niet doorvoert. Dat leidt tot een flink verlies aan investeringscapaciteit, nu en in de toekomst.
Als stichting voor studentenhuisvesting hebben we geen winstoogmerk. Onze huurprijzen liggen ver onder de marktprijs. Ze zijn betaalbaar. Maar we hebben de inkomsten uit de huren van onze 33.000 woningen hard nodig om ons werk op de door ons gekozen maatschappelijke manier te kunnen blijven doen. Alles in onze studentenhuisvesting draait bij de gratie van de huurinkomsten: de noodzakelijke uitbreiding van het aantal studentenkamers voor de huidige en toekomstige generaties studenten, het vele onderhoud aan de oudere studentencomplexen, voldoen aan de actuele eisen van duurzaamheid en dat alles bij behoud van betaalbaarheid voor studenten.
Een verlies van vier miljoen dit jaar. Maar bij een exploitatietermijn van dertig jaar is het totaaleffect € 167 miljoen. Als je dat vertaalt naar het aantal studentenwoningen dat daarvoor gebouwd kan worden dan heb je het over ruim 2.400 woningen die minder gerealiseerd kunnen worden in de komende dertig jaar. Daarmee help je ook de toekomstige studenten niet vooruit.
Een laatste overweging die voor ons een rol speelt is dat een niet doorgevoerde huurverhoging ertoe leidt dat het voordeel ervan ook terecht komt bij mensen die dat niet nodig hebben. Wij kiezen dan liever voor gerichte hulp aan studenten die wel degelijk in de problemen komen.
Minister Ollongren
Het is dus een afweging van de belangen van DUWO, studenten en studentenhuisvesting, waarmee de keus is gemaakt om niet in te gaan op de vele verzoeken om de huren dit jaar niet te verhogen. We staan daarin niet alleen. Ik ben blij dat ook minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken heeft laten weten geen voorstander te zijn van een bevriezing van de huren vanwege de coronacrisis. Ze acht dat onverstandig, omdat woningcorporaties de huurinkomsten hard nodig hebben om ook tijdens de huidige crisis te kunnen blijven bouwen. Ook zij meent dat afzien van de huurverhoging een groot gat zal slaan in de inkomsten. De huuropbrengsten zijn voor woningcorporaties nodig om ‘huizen te blijven bouwen en huizen te verduurzamen’.
Gerichte aanpak
Met studenten die echt in de financiële problemen komen wil DUWO graag in gesprek om over een gerichte aanpak te overleggen. Het verlies van inkomsten uit een weggevallen bijbaan kan immers een behoorlijke impact hebben op het doorgaans niet al te riante studenteninkomen. Sinds de uitbraak van de coronacrisis hebben we daarom actief contact met huurders die in de problemen komen, vooropgesteld dat ze aan de bel trekken. Samen wordt naar een oplossing gezocht. De voorwaarden voor de bestaande betalingsregeling zijn versoepeld en als er eenmaal overleg is over de betalingsproblemen, worden geen incassokosten berekend.
Heleen de Vreese, voorzitter Raad van Bestuur Stichting DUWO
