Nieuw huurbeleid in 2009
100% maximaal redelijk als uitgangspunt
DUWO heeft per 1 juli 2009 haar huurbeleid aangepast. Uitgangspunt voor de nieuwe huur, als een woning vrijkomt, is 100% van de maximaal redelijke huur. In veel gevallen betekent het nieuwe huurbeleid dus dat woningen bij een nieuwe verhuring wat duurder zijn dan ervoor. In groepswoningen zal het dan zo zijn dat de nieuwe huurder over het algemeen meer betaald dan de daar al wonende medehuurders.
In Delft geldt dit vanaf juli 2009 ook in groepen met instemming. De aftopping op de huurprijsaanpassing (van maximaal € 11,43) bij intern doorverhuizen is met het nieuwe huurbeleid is afgeschaft. Achtergrond van deze aftopping was de bevordering van doorstroming binnen het eigen complex en het tegengaan van illegale doorverhuizingen. Tegen de huidige achtergrond wil DUWO de kwaliteitssprong die door de huurder wordt gerealiseerd, ook in rekening brengen bij de huurder. DUWO ziet er op toe dat interne doorverhuizingen worden gemeld.
Waarom een nieuw huurbeleid?
Het nieuwe huurbeleid is ingevoerd vanuit de noodzaak om meer opbrengsten te realiseren. DUWO wordt geconfronteerd met stijgende lasten als gevolg van vennootschapsbelasting, de heffing in kader van de Wijkaanpak, stijgende bouwkosten, et cetera. Daarnaast wordt DUWO geconfronteerd met het grootste tekort aan studentenwoningen in haar geschiedenis en zijn er middelen nodig voor de bouw van nieuwe studenteneenheden. Een huuraanpassing is niet het enige dat DUWO doet. DUWO heeft ook fors bezuinigt op haar eigen organisatie, wil 10% bezuinigen op onderhoud- en beheerskosten door bv. efficiënter te werken en wil meer woningen verkopen.
Betaalbaarheid door woonlastenbeleid
Net als in voorgaande jaren voert DUWO een ‘woonlastenbeleid’ in plaats van een streefhuurbeleid. Hoge woonlasten kunnen voor DUWO aanleiding zijn om de streefhuren aan te passen. Dit gebeurt langs twee wegen:
1. Voor studentenwoningen waarvoor huurtoeslag mogelijk is (zelfstandige woningen en aangewezen onzelfstandige eenheden met een huurprijs boven de basishuur) wordt rekening gehouden met de jongerengrens in kader van de huurtoeslag (€ 357,57 per 1 juli 2009). Zonodig wordt een aftopping gehanteerd op de huurprijs om huurtoeslag, ook voor jongeren/studenten onder 23 jaar, mogelijk te maken. DUWO zal het duurdere aanbod echter zoveel mogelijk richten op huurders ouder dan 23 jaar, die ook boven de jongerengrens in aanmerking komen voor huurtoeslag.
2. Voor onzelfstandige studenteneenheden wordt een toets uitgevoerd op de bruto woonlasten. Als de woonlasten inclusief servicekosten uitstijgen boven 370 euro zal de huurprijs in de meeste gevallen dusdanig afgetopt worden, dat de bruto huurprijs onder dit bedrag uitkomt. De 370 euro is een indexering van het maximum bedrag van 350 euro dat in 2005 is vastgesteld.
Daarnaast zal DUWO voor een deel van de onzelfstandige eenheden in gemengde complexen (met zelfstandige woningen) een lagere huurprijs hanteren. Dit ter correctie van een fout in landelijke wet- en regelgeving, waardoor bij vergelijkbare onzelfstandige en zelfstandige woningen de onzelfstandige woning een hoger maximaal redelijk meekrijgt op basis van het woningwaarderingssyteem. De correctie op deze ‘systeemfout’ in het Woningwaarderingstelsel werd door DUWO gecorrigeerd, omdat DUWO het niet wenselijk vindt dat huurders – binnen één complex - verschillende huurprijzen wordt gerekend voor een woning van vergelijkbare kwaliteit. Deze correctie neemt DUWO dus voor haar rekening, ook in het nieuwe huurbeleidsvoorstel.
Effect van het nieuwe huurbeleid beperkt
Het effect van de beleidswijziging is over de hele linie beperkt. Het uitgangspunt in het nieuwe huurbeleid was al 95% van maximaal redelijk (en voor sommige woningen, zoals monumenten, recente nieuwbouw en enkele short stay complexen al 100%). Bovendien wordt de huurverhoging voor een groot deel van de woningen (de zelfstandige woningen en aangewezen onzelfstandige (studenten)eenheden) afgedekt door extra huurtoeslag.
Het zal een aantal jaren duren voordat genoemde huurniveau voor alle DUWO-woningen bereikt wordt, zeker bij het reguliere, niet studentenbezit. Van belang is namelijk te benadrukken dat de streefhuuraanpassing pas bij mutatie wordt doorgevoerd. Zittende huurders worden niet geconfronteerd met de beleidswijziging. Zij hebben slechts te maken met de jaarlijkse huurverhoging - per 1 juli van elk jaar – die in afgelopen jaren historisch laag is geweest en ook dit jaar met niet meer dan inflatie mag zijn.
Huurbeleid in het kort
· Uitgangspunt huurprijs is 100% maximaal redelijk
· Evt. afslag t.b.v. correctie puntenwaardering onzelfstandig/zelfstandig voor complexen;
o met zelfstandige en onzelfstandige eenheden binnen hetzelfde complexen
o die bovendien in kwaliteit en huurprijs vergelijkbaar zijn
o niet zijnde woongroepen
· Evt. opslag op de huurprijs boven 100% maximaal redelijk als gevolg van monumentenstatus
· Zo nodig aftopping van de markthuur;
o op jongeren-/aftoppingsgrens voor huurtoeslag
o op bruto woonlasten (van 370 euro)
· Afschaffing aftoppen huurverhoging tot € 11,34 bij intern doorverhuizen in Delft
NB. Woningen in beheer vallen doorgaans buiten het huurbeleid van DUWO. De huurprijs wordt bepaald door de eigenaar.